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住まい探しの第一歩 「持家派」「賃貸派」「一戸建て派」「マンション派」住まいによって毎月、年間、生涯の費用に違いがあります。また、購入のタイミングなどによっても違いが出ます。家族にあった住まいを知って賢い住まい選びをしましょう。

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いくらぐらいの住宅を購入するほうがいいの?

自分がどれくらいの物件を購入できるのか把握することは住まい探しの第一歩です。
今の収入ならいくらまで借りられるかということと同時に、
無理なく返済できる額という観点からも考える必要があります。

いくらまで借りられるか
●税込み年収は?●家族の収入合算可能額は?●年収に対する借入限度額は?●ローン金利は?
いくらまでなら返済できるか
●毎月無理なく返済できる額は?●ボーナスでの返済可能額は?●ローン金利は?●ローン返済期間は?
借入金額の目安を算出します。

我が家の収支バランスから考えたら、いくらぐらいまで住宅購入費用にあてられるのだろう?夢が膨らんで無理してしまった結果、後々の支払いで苦労したなんてことがないように、無理なく返済できる額を目安に住宅取得を考えた方が収入変動のリスクに対処しやすいでしょう。借入できる額と無理なく返済できる額の間には大きな開きがでることもあります。めいっぱいまで借りることばかりを提案する会社もありますが、当社ではお客様にあった範囲での住宅取得をお勧めしています。

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「賃貸」VS「持ち家」生涯の住居コストは?

生涯賃貸住宅で生活した場合と今住居を購入してそのままずっとその家で暮らした場合の生涯の住居に費やすコストを比較してみましょう。
賃貸住宅の場合には、物価上昇に伴う家賃水準の変動も考える必要があります。

ずっと賃貸生活の場合
●現在の年齢は?●現在の家賃月額は?
持ち家の場合
●物件価格は?●頭金は?●ローン金利は?●ローン返済期間は?●固定資産税、維持費は?
賃貸と持ち家の住居費を比較します。

どちらが良くてどちらが悪いということはありませんが、知っておいた方が良いことはたくさんあります。

賃貸住宅に住んでいる人の理由
「転勤族だから」「いろんなところに住んでみたいから」「社宅だから」「借金したくないから」「購入などとても無理だから」「今の家賃が非常に安いから」

一見重いローンの心配がなく、住み替えも自由にできるという印象のある賃貸生活ですが、賃貸住まいも長期になると家賃総額は膨大な額に達し月々の家賃も上昇していきます。 また、賃貸住宅だと払いつづけても決して自分のものにならないという重い現実もあります。

・今後の家賃総額はいくらのローンに匹敵するのか・月々の家賃はどれ位になっていくのか・定年後は十分に家賃の支払いができるのか

住まいの問題は一生の問題です。生涯を通じてどのような生活が自分にベストか、万一の場合のリスクもしっかり考えておく必要があります。

万が一のときを比較しよう(マイホームは保険?)
もしご主人に何かあった場合
住宅ローンの場合は・・・
万が一に備えて「生命保険」が組込まれています。
ご主人が亡くなったら住宅ローンはなくなります。
また最近では、
ガンや成人病と診断された段階で
ローンがなくなるものもあります。
マイホームの場合、もしご主人に万が一のことがあっても、
家族は安心してマイホームに住み続けることができます。
ここがポイント
マイホームの場合
・遺族にはマイホームが残る・遺族年金や死亡保険金は生活費に回せる・ゆとりある生活が送れる
賃貸の場合
・遺族には生涯家賃の支払いが続く・遺族年金や死亡保険金は家賃で消え、生活費には回らない・ゆとりのない生活になってしまう
住宅ローンは怖い!
給料が下がったり、失業したりしてローンが返せなくなったら

長い人生、何が起こるかわかりません。

高額な住宅ローンを抱えることにリスクを感じて賃貸暮らしの若い方が増えています。
もし、給料が下がってしまったら・・・
もし、不況で失業してしまったら・・・
「住宅ローンが返せなくなってしまう!」という不安です。
でもご安心を。ローン返済が厳しくなっても一生懸命頑張っている人たちにはさまざまな支援措置があります。だから、ローン返済が滞った場合でも自宅に住み続けながら生活再建を図ることができます。

実は、賃貸の場合のほうがもっと大変です。家賃を滞納したらすぐ!追い出されてしまいます。新しい住まいを探すにも、敷金や引越し代などまとまったお金がいるし、
ましてや資力のない人は入居審査で落ちる可能性もあります。
「住むところがなくなってしまう可能性」は
賃貸のほうが高いのです。

生活再建の支援措置の例

会社倒産やリストラ、ボーナスカットなどにより
ローン返済が困難になったら・・・

住宅金融支援機構の支援措置
①返済期間を最長15年延長②最長3年の元金返済据え置き措置(その間は利息のみの支払い)③据え置き期間中の金利の引き下げ措置
民事再生法による支援措置
①マイホームを手放さずに生活再建できる制度あり②住宅ローンについて70歳まで最長10年間の繰り延べ返済が可能
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今買う?それとも頭金を貯めてから?

今買うのがいいのか、頭金をある程度貯めてから買った方がいいのか迷うところです。生涯の住居費と定年時の残債という観点から生涯の住居費を比較します。

今購入する場合
●現在の年齢は?●購入物件価格は?●現在の自己資金は?●ローン金利は?●ローン返済期間は?
将来、購入する場合
●何年後に購入?●その間の毎月積立金は?●物件価格上昇率は?●土地価格、建物価格変動状況は?●将来購入時のローン金利は?●将来購入時のローン返済期間は?●購入までの毎月の家賃は?
費用総額を比較します。

住宅購入時には通常3割くらいの頭金を入れるべきと言われています。確かに頭金は多い方が住宅ローンの返済が軽減でき金利変動のリスクなども抑えることができます。

しかし、家賃を払いながら賃貸住宅に住み続け、頭金が十分貯まった時点で購入することは本当に得策なのでしょうか。頭金が貯まることによってローンの借入額は減りますが、支払いが減るのは利息分だけで、その間にそれ以上の家賃を支払ったり、物件価格が上昇してしまっては元も子もありません。金利や物価の変動などマイホームを取り巻く環境は日々変化していきます。

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マンション?一戸建て?

住宅購入にあたって、分譲マンションにするか、
一戸建てにするか迷っている方も多いのではないでしょうか?
住み心地、セキュリティ面、耐久性など色々な比較要素がありますが、
ここでは生涯コストというトータルの支出の観点から両者を比較してみます。

マンションの購入
●購入価格と建物部分割合は?●取得時の諸経費率は?●管理費、駐車場費は?●管理費上昇率は?●将来の大規模修繕費は?●自宅部分のリフォーム費用は?
一戸建ての購入
●物件価格とそのうち土地代は?●取得時の諸経費率は?●年間維持費は?●将来のリフォーム費用は?
共通項目
●自己資金●ローン金利●ローン返済期間
総支出額を比較します。

よくマンションは一戸建てに比べて安いと言われています。広告の売出し価格をみても一般的にマンションの方が安いようです。しかし、マンションを購入すると一戸建てにはない、修繕積立金・管理費といった共用部分を維持し続けていくための経費や駐車場代が発生します。これらはローン返済や毎年の固定資産税とは別に、永遠に払い続けていかなければならないものです。

毎月の維持管理費等まで含め、生涯の住居コストになりますので、マンション購入はいったいいくらの一戸建てに匹敵するのか、トータルでどれ位管理費等を支払うことになるのか、という点も含めて考えることが重要になります。

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「高性能住宅」と「一般の住宅」のコストは?

「高性能住宅」とは、省エネ性・耐震性・可変性・維持管理の容易性・劣化対策などの性能項目について、一定以上の性能水準であることを認定された住宅をいいます。「高性能住宅」と「一般の住宅」を総コストという観点から両者を比較してみましょう。

住宅価格は?
建築費は「一般の住宅」に比べて「高性能住宅」は1〜2割ぐらい割高になるといわれています。
諸経費率は?
「一般の住宅」の諸経費率は建築費の5〜6%といわれていますが、「高性能住宅」の場合には不動産取得税や固定資産税等の優遇措置がありますので、「一般の住宅」の場合より1%程度低くなると考えられています。
借入金利は?
「高性能住宅」に対する住宅ローンには、「一般の住宅」にはない優遇措置があります。
月間光熱費は?
地域によっても差がありますが、一般的な家庭の光熱費(電気代や灯油代)は年25〜35万円はかかるといわれています。「高性能住宅」の場合は、「一般の住宅」に比べて省エネ性能が高いことから、光熱費は年10〜15万円程度に収まるであろうといわれています。さらに、太陽光発電等で生じた余分なエネルギーを売電にまわすことで光熱費をゼロにすることも可能です。
修繕または立替費は?
ここでいう修繕は、通常の修繕・リフォームではなく、今後もその住宅にさらに長く住み続けるために必要な大がかりな工事をいいます。個人ごとに差はありますが、その費用は500〜1200万円程度はかかるだろうといわれています。 日本の住宅の平均寿命は26年といわれています。したがって大規模修繕に多額の費用を払うより、思い切って建て替えたほうが効率的な場合もあります。「高性能住宅」の場合は、間取り変更などの可変性や、建物の劣化防止についての対策があらかじめなされていますので、「一般の住宅」に比べて大幅にその費用を軽減できます。
共通項目
●自己資金
●ローン返済期間
「高性能住宅」と「一般の住宅」の総コストを比較します。

「高性能住宅」と「一般の住宅」とのコストを比較する場合は、単に建築費だけでなく、長期的にみた修繕費や光熱費、住宅ローン利息等まで考慮する必要があります。
「高性能住宅」は一定以上の住宅性能を確保する分、「一般の住宅」に比べて当初の建築コストは割高になりますが、長期的にみると光熱費や維持修繕費等のランニングコストの軽減につながり、また住宅ローン金利にも優遇措置が適用されるため、「一般の住宅」よりもトータルでは安くあがる可能性があります。

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マイホームの売却タイミングはいつ?

今すぐ売却した方がいいか、将来売却した方がいいかも迷いますね。
売却後の手取額、その後買換えた場合の総支払額と、
定年時の残債という観点から両者を比較してみましょう。

売却のみの場合
●現在の年齢は?●残りのローン返済日数は?●現在の残債は?●ローン金利は?
今すぐ売った場合
●今その住宅を売るとしたらいくらくらいで売れそうですか?
しばらくしてから売った場合
●何年後に売却しますか?●将来買換えするとしたら何年後にしますか?●その間の年間固定資産税は?●売却見込み価格は?
売却後に買い替える場合
●現在の年齢は?●残りの返済日数は?●現在の残債は?●ローン金利は?
今すぐ売って買い替える場合
●売却見込み価格は?●売却後の手取り価格は?●新たに購入する物件の価格は?●頭金は?●必要借入金額は?●ローン返済期間は?●ローン金利は?
しばらくしてから売って買い替える場合
●何年後の売却?●売却見込み価格は?●売却後の手取り額は?●新たに購入する物件の価格は?●頭金は?●必要借入金額?●ローン返済期間は?●ローン金利は?
売却時、家計に入ってくるお金を比較します。

中古住宅の売却相場は日々動いています。
売却のタイミングによって手取りの額は大きく変わってきます。
将来のことを予測するのは簡単ではありませんが、相場の動向はプロの不動産担当者に相談しましょう。
将来売却するケースの場合、その間に支払っている今の住宅のローン返済額だけではなく、固定資産税などの維持コストにも注意する必要があります。
また、物件の買い替えを検討している場合、売却価格の上昇が予想される時には買い替え物件の価格も上昇が予想されます。
金利の上昇にも要注意です。
定年後のローン残債額にどのような違いが出るのかもポイントのひとつになります。
金利や物価変動など様々なケースを想定して比較し、最適な売却タイミング、買い替えタイミングをみつけましょう。

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買うのは消費税増税前?それとも増税後?

消費税が増税される前に住宅を購入する場合と、増税後のタイミングで購入する場合とでは、住宅購入価格はどれくらい違ってくるのでしょうか。

今購入する場合
●現在の年齢は?●購入価格は?●資金計画は?
将来購入の場合
●いつ購入する?●将来の資金計画は?●将来の物価上昇率は?
住宅費支出を比較します。
参考1
2012年、2013年の住宅着工戸数は増加の見込みです。住宅の原価の内訳は、『(部材費+工賃+経費)×税金』となっております。着工が増えて需要が供給を上回ると部材も工賃も値段が上がることになります。工事費はこの5〜6年で4〜5%くらい着々と上がってきています。住宅価格そのものもさらに上がる可能性が高いと予想されます。
参考2
2017年4月への10%への消費税増税延期が発表されました。
消費税の対象となるのは建物部分だけで、土地には課税されません。
住宅の建築については、消費税の増税に伴う経過措置が取られます。
増税開始時の半年前の契約であれば引き渡し時が増税後でも
消費税は増税前の額で課税されることになります。
すなわち2016年9月30日までに請負工事の契約が完了された場合には
引き渡しが2017年4月1日以降でも消費税は8%となります。
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